Версия для печати

Мошеннические схемы на рынке недвижимости Рубрика: Риэлтерская деятельность На вопросы отвечает Золотоева Мария Михайловна, директор филиала в г. Иркутске Федеральной Риелторской Компании «Этажи». В настоящее время всё актуальнее становятся вопросы юридической безопасности сделок, совершаемых с недвижимостью. Характерными чертами недвижимости всегда были достаточно высокая цена и большая социально-экономическая значимость. Вследствие этого увеличивается и количество разного рода незаконных действий, способных принести массу финансовых и моральных потерь. Как же не стать жертвой мошенников, на каких особенностях необходимо заострить свое внимание? На ваши вопросы о рисках при проведении операций на рынке недвижимости отвечает директор филиала Федеральной Риелторской Компании «Этажи» в г. Иркутске Золотоева Мария Михайловна.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Александр 13.07.2014
Добрый день! Нам предложили купить участок в ЖСК "Сотрудник ОМОН". Участок продается по договору субаренды с выдачей членской книжки. Нас заверили, что после постройки дома можно будет оформить участок и дом в собственность. Возможно ли такое и какие есть подводные камни? Заранее спасибо!

Добрый день, уважаемый Александр! В данной ситуации есть риски. Основной - настораживает, что договор субаренды, ведь фактически, можно это право продать еще нескольким людям и каждый будет претендовать на этот участок. Второй - строение могут и не оформить. А если вдруг объявится собственник - строение могут заставить снести или же он обязан будет возместить Вам его стоимость. Поэтому, Вам нужно внимательно изучить договоры субаренды и аренды по этому участку и обратить внимание на следующие пункты: основание для передачи в аренду/субаренду и кто обладает этими правами (это правовые риски) и есть ли там условия о дальнейшей передачи в собственность, чтобы не получилось так, что дом построили, а зарегистрировать не удается. Для регистрации дома существуют несколько условий, Вам лучше узнать об этом у грамотного юриста. Заодно, нужно проверить, не зарегистрировано ли уже право собственности на этот участок - для этого можно запросить выписку из ЕГРП (Желябова, 6), предварительно оплатив госпошлину. Кстати, кто будет строить дом на этом участке? Вы или подрядчик, который предложил Вам этот участок? В общем, попросите у них образец договора, все правоустанавливающие документы на этот участок, спросите про порядок оплаты и регистрации права. Лучше все эти документы показать для изучения и анализа юристу-профессионалу.С уважением к Вам, Мария.

Светлана 11.07.2014
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста в какую цену у вас однокомнатные квартиры от 38 кв м? самые дешевые сколько стоят приблизително такой площади

Здравствуйте, Светлана! Каталог квартир и цены на них можно посмотреть на нашем сайте: www.irk.etagi.com
Квартира в новостройке (от 38 кв.м.) стоит от 1 350 000 рублей, готовые квартиры от 1 700 000 руб. Цена зависит от месторасположения и материалов, используемых при строительстве дома. Звоните нам по тел. 480-580. Спасибо за обращение! С уважением, Мария

Людмила 11.07.2014
Уважаемая Мария Михайловна, добрый день. Сообщаю дополнительную информацию к моему вопросу от 9.07.2014. Агенство продает квартиру по договору купли-продажи. Свидетельство на право собственности этой квартиры у агенства есть. Квартира оформлена на юридическое лицо. А про налог в 28% сказал риэлтор в агенстве, я в законах РФ этой цифры не нашла. Но я неграмотна в этом отношении. Меня смутило то, что они хотят указать в договоре купли продажи цену на 25% ниже той, что возьмут с меня.

Уважаемая Людмила, добрый день! Тут есть несколько нюансов, которые меня настораживают - это наличие свидетельства и налог в 28%. Например, если дом не достроен - значит он еще не сдан в эксплуатацию, свидетельства о праве собственности еще не должно быть. Тут либо Вас вводят в заблуждение, либо риелтор Вам не правильно донес информацию. Следовательно, в этом случае, у них есть договор долевого участия и Вам предлагают оформить переуступку прав по этому договору. Тогда в этом случае все понятно - они не могут завысить цену по ДДУ, потому что по в нем (договоре ДУ) цена объекта не должна меняться и она фиксирована, согласно закона № 214-ФЗ. А то, что цена дороже - так это обычная практика, многие люди вкладывают свои деньги на раннем этапе строительства, потом перепродают купленные доли дороже, по истечении определенного времени с выгодой для себя. Объясняется это просто - время идет, строительство скоро подойдет к концу, деньги больше замораживать не нужно, риски на данном этапе снижаются, да и инфляция в конце концов - все это способствует удорожанию объекта при переуступке прав. Как правило, физическое лицо, желает в этот момент официально в договоре указать ту цену, которую он оплатит первоначально, чтобы не возникло дополнительного дохода и, вместе с этим, не возникло обязательство по уплате 13% налога на доходы физических лиц. Если же квартира оформлена на юр.лицо - здесь стоит поинтересоваться - это действительно АН или же это организация, которая имеет прямое отношение к застройщику? Например, это может быть подрядчик. Дело в том, что если квартира оформлена на юр.лицо (в данном случае АН), то у них у всех упрощенная система налогообложения, как правило, это 6% налог со всех полученных доходов или 15% налог с доходов, уменьшенных на величину расходов. По упрощенной системе налогообложения нет такого налога - 28%. С другой стороны, если юрлицо - подрядчик и оно платит НДС (общая система налогообложения), то может быть они этот налог имели в виду (хотя он составляет 18%). Но согласно п. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Поэтому, этот налог отпадает. Как видите, такой ставки нигде нет. Я думаю, ссылка на уплату налога в 28% - это попытка объяснить свою наценку на квартиру и желание не платить вообще никаких налогов. А чтобы квартира в цене еще больше не поднялась для Вас - тут и возникла история об большом налоге. Обычная российская практика.
Если же, все же, у них действительно есть свидетельство на эту квартиру (значит, все-таки дом построен и квартира им передана по Акту приема-передачи), тогда юрлицо попросту уклоняется от налога на прибыль, поэтому не хочет указывать в договоре цену, которая выше. Хотя, если они на упрощенной системе налогообложения, и платят налог с доходов в 6% - они все равно его должны будут оплатить, но это всего 6%, не больше.
Людмила, в целом, если принять ситуацию в том виде, что АН решили просто заработать дополнительные деньги с продажи квартиры - это обычное явление. То, что не хотят платить налоги - практика в России повсеместная. Поэтому, если Вы все же надумаете покупать квартиру, то советую обратить внимание на следующие моменты:
1. Если есть Свидетельство на квартиру? Обязательно попросите копию свидетельства и закажите выписку ЕГРП по этой квартире в УФРС на ул. Желябова, 6, предварительно оплатив госпошлину (делают в течение двух часов). Так Вы узнаете истинного собственника по данной квартире и есть ли обременение на нее. Желательно проверить, не наложен ли арест на нее в ССП и что в отношении собственника нет никаких судебных делопроизводств. Внимательно ознакомьтесь с документами, на основании которых собственник приобрел эту квартиру (в данном случае это договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры, документы, подтверждающие оплату). Или можете обратиться к нам - проверка у нас по запросу бесплатная, юр.услуги по проверке и оформлению сделки по покупке квартиры стоят 10 тыс. рублей.
2. Если Свидетельства на право собственности нет, а есть договор ДУ. Здесь нужно быть бдительным. Для начала проверьте застройщика - насколько он надежен, исполняет ли сроки сдачи объектов, все ли у него хорошо в финансовом плане, как он строит свои объекты. Если все хорошо - то обязательно обратитесь к застройщику по этой квартире - Вам нужно получить их подтверждение на то, что согласно ДДУ нынешний покупатель произвел расчет в полном порядке и за ним не числится долгов, а также желательно получить их согласование на переуступку прав (либо просто поставить их в известность). Главное, чтобы по этой квартире не числилось никаких "хвостов" по оплате. Если ДДУ зарегистрирован в регпалате - это тоже можно проверить. Юрлицо в этом случае тоже желательно проверить на наличие судебных делопроизводств, чтобы в УФРС не приостановили сделку по регистрации. Если все в порядке - то спокойно проводите сделку. Обязательно берите все расписки в получении денег на всю переданную сумму, расписки пишите по правилам, с указанием полных паспортных данных с двух сторон. Хотя, если квартиру продает юрлицо, то денежные средства по ней оно должно получить от Вас на свой расчетный счет или в кассу (в случае, если у них установлен кассовый аппарат и они имеют право работать с наличными деньгами). В этом случае, у Вас на руках будет квитанция о перечислении денежных средств. Однако, если свою "маржу" они будут проводить в черную - то здесь, действительно, Вам могут выдать только расписку, но с точки зрения правовых последствий она будет ничтожна, так как юрлицо не должно писать никаких расписок в получении денежных средств, а должно выдавать документы (кассовые чеки, ПКО с печатью) при получении денежных средств. Допустим, что продавец не мошенник, сделку "откатить" назад не собирается - тогда в этом случае требуйте расписку в получении денежных средств только с директора этого юридического лица или же, что я Вам рекомендую, составьте с ним договор займа вместе с распиской в получении денежных средств (это надежнее, чем просто обычная расписка), который будет действовать до момента регистрации ДДУ на Вас. Потом Вы договор просто уничтожите или напишите, что деньги были получены и претензий друг к другу не имеется. Гарантийное письмо Вы можете от них взять, но, если честно, в данном случае, оно не имеет никакой юридической силы... В ГК РФ даже нет такого понятия, как "гарантийное письмо".
И еще один момент - старайтесь не передавать никакие суммы денег вперед (кроме задатка в размере до 50 тыс.руб.). Денежные средства по договору лучше заложить в банковскую ячейку. Надеюсь, я смогла Вам развернуто ответить на Ваш вопрос. Людмила, если Вам требуется дополнительная консультация или помощь - звоните нам по тел. 480-580, 400-803, наш сайт www.irk.etagi.com. С уважением к Вам, Мария

Иван 11.07.2014
Добрый день, Мария Михайловна, если клиент обращается в агентство недвижимости, берёт ли оно на себя какую-нибудь ответственность при продаже или покупке квартиры?

Уважаемый Иван, здравствуйте! Благодарю за очень хороший вопрос! На самом деле, АН, брокеры и специалисты по недвижимости, обязаны нести ответственность за проводимую сделку, хотя законодательно об этом нигде не сказано. Почему человек (покупатель или продавец) обращается к ним? В первую очередь, чтобы получить всестороннюю помощь - юридическую, помощь в подборе или в продаже, в поиске клиентов и в ответственности за этих клиентов, в сопровождении сделки, в безопасной передаче денежных средств. Что зачастую клиент получает? Обычные посреднические услуги. В Москве таких "риелторов" называют "присосками" (простите за жаргонное высказывание), когда посредник просто накручивает сверху очень нескромную сумму своей комиссии и, обычно, не заботится о правовых последствиях сделки. Ему важно получить свои деньги с этого и все. Может быть, Вы слышали о случае, когда в Екатеринбурге женщина покупала квартиру при помощи агентств недвижимости (причем они выступали с двух сторон) и, как так получилось, что в результате женщина осталась без квартиры и без денег, причем еще она оплатила услуги риелторов... Здесь не было злого умысла посредников в проведении мошеннических действий, просто было некачественное оказание услуги, недостаточная юридическая проверка. В последствии, агентства не посчитали нужным помочь бедной женщине, поэтому на ее защиту встала организация "Уральская палата недвижимости", участники которой помогли ей вновь приобрести квартиру.
Учитывая, что много рисков подстерегает при покупке недвижимости как продавца так и покупателя, нужно быть внимательным и осторожным при выборе агентства недвижимости, к которым Вы планируете обратиться. Чтобы не потерять деньги или квартиру, нужно тщательно проверить все документы, всех участников сделки, доверенности (если есть), дееспособность и свободное волеизъявление каждой из сторон сделок, в случае необходимости - нужно получить необходимые справки, которые защищают право собственности в будущем. Весь этот комплекс мероприятий необходимо провести агентству недвижимости, чтобы нивелировать всевозможные риски в предстоящей сделке, цена которой исчисляется сотнями тысяч, а то и миллионами, рублей. Очень хорошо, когда в агентстве недвижимости есть свой юрист-профессионал. В плане гарантий и взятых на себя обязательств по безопасности сделки и ее юридической чистоты в отношении агентств недвижимости - я не могу сказать, как это делают другие агентства. Каждое агентство может это подтвердить документально, либо на словах, либо своей безупречной репутацией. В Иркутске есть такие крупные агентства, которые работают уже давно и за ними закрепилась положительная репутация. В любом случае, нужно посмотреть на заключаемый с агентством договор (он не должен нести в себе признаки "кабального договора"), спросить о гарантиях. Мы, например, несем полную финансовую и юридическую ответственность и закрепляем это выданным именным гарантийным сертификатом безопасности сделки. Так что в случае наступления каких-либо событий (рисков), мы обязаны своему клиенту предоставить бесплатную юридическую помощь, защиту в суде, обязаны возместить полную стоимость квартиры в случае лишения права собственности. И это распространяется на весь срок владения имуществом, так как зачастую "подводные камни" могут всплыть и поставить под угрозу право собственности и после трех лет владения квартирой (например, вышел родственник из мест лишения свободы). Дело в том, что мы крупная федеральная компания ("Этажи" на сегодняшний день работают в 31 городе России) и мы несем полную финансовую ответственность перед нашими клиентами, мы качественно оказываем услуги. Потому что наш клиент покупает не хлеб, не телевизор... и рискует он крупной суммой денег. Ему нужно помочь - оказать услугу качественно и дать на предоставляемые услуги гарантию. Но ни в коем случае не наживаться, стоимость услуг всегда должна быть адекватной. И если, Иван, Вы собираетесь в данный момент купить или продать недвижимость, то всегда будем рады видеть Вас в нашем офисе! С уважением к Вам, Мария.

Татьяна 11.07.2014
Добрый день!
Спасибо Вам за ответы! Столько полезной информации!
У меня вопрос по будущей покупке квартиры: если продавец, как правило, попросит 50-100 т.руб. вперед , т.е.аванс, я прошу с него расписку на эту сумму и всё? Что обязательно должно быть прописано в расписке кроме суммы?
Тут упоминался предварительный договор, для чего он, всегда ли его заключают и надо ли, в чем могут быть подвохи, кроме заниженных сумм?Могу ли я как-то "застолбить" продавца документально, чтобы он квартиру продал мне и не отказался?
Спасибо!!

Уважаемая Татьяна, добрый день! В расписке должны быть указаны основания передачи денег: в связи с чем и за что переданы деньги (по предварительному договору купли-продажи квартиры). Для закрепления отношений между покупателем и продавцом необходимо заключить предварительный договор, как раз его наличие является доказательством намерений осуществить сделку в будущем, в предварительном договоре предусматривается возможность судебного понуждения к сделке, а также ответственность виновной стороны. Как правило, по предварительному договору и передаётся задаток за будущую квартиру (это регламентируется ст. 380 и 381 ГК РФ), сумма которого, в последствии, высчитывается из суммы основного договора (проще, из полной стоимости за квартиру). Кстати, как раз и заключением предварительного договора о намерении купить/продать квартиру и передачей задатка, Вы можете "застолбить" и оговоренную цену за приобретаемую квартиру и сроки заключения основного договора купли-продажи. А в случае уклонения второй стороны от подписания основного договора, Вы можете через суд обязать его заключить с Вами договор или вернуть полученный задаток в двойном размере. И еще - если продавец просит указать в договоре заниженную цену, обязательно настаивайте на подписании второго договора (так называемого "боковика"), в котором прописывается оставшаяся уплаченная сумма. В этом договоре можно указать приобретение неотделимых улучшений в этой квартире, а также покупку мебели и техники, которая остается в этой квартире. И по этому договору продавец тоже обязан Вам предоставить расписку в получении денежных средств. Всегда нужно просчитывать всевозможные риски и стараться обезопасить себя. С уважением к Вам, Мария

Елена 11.07.2014
Итак, начну свой рассказ-проблему. Имеем турбазу, сейчас продаем за 3500 тыс руб, так сложились обстоятельства. Нашелся покупатель. Заключаем предварительный договор, НО...покупатель просит указать в договоре 700 тр, так как налоговая и еще что-то, тк собственники родители в возрасте, они повелись на все это. В общем подписали до 16.08.14. И теперь начинается самое интересное. После заключения предварительного договора покупатель попросился жить там, ну родители люди добрые разрешили, соответственно турбаза работать перестала и перестала приносить прибыль. Сейчас он начал ломать ценник сбил уже до 3000 тр и еще говорит что дорого. Вопрос: как с ним поговорить? в каком направлении? У меня тупик, у родителей истерика тихая, тк деньги пойдут на закрытие их ссуд и кредитов, которые брали под строительство. Соответственно турбаза не работала и прибыли от нее нет. платить не чем. Как быть, что делать? Помогайте ребята

Елена, добрый день! У Вас на самом деле очень сложная ситуация и ее нужно СРОЧНО решать! Очень большая вероятность того, что Вам нужно подавать иск в суд на этого нерадивого покупателя. Тут очень много вопросов - он не имел права занижать цену, налоговой никак он неинтересен, он не платит никаких налогов с этой покупки! Тем более, что если в предварительном договоре указали всего 700 тысяч - то он может отдать Вам эти деньги и все. Он ввел в заблуждение Ваших родителей и сейчас уже качает свои права! Елена, чтобы не затягивать Вашу ситуацию до критической отметки и когда все еще можно разрешить, я советую - возьмите все документы, договоры, расписки и срочно обращайтесь к грамотному юристу! Наш юрист тоже Вам может помочь, позвоните по телефону 480-580, спросите Вячеслава Анатольевича. Желаю Вам поскорее разрешить эту непростую ситуацию! С уважением, Мария

Татьяна 10.07.2014
У меня квартира в новостройке по ул. Седова , 62, Амурские ворота, в стадии строительства . Мне нужно её продать, подскажите, как это можно сделать.
С уваж.. Татьяна, Жду Вашего ответа.

Татьяна, добрый день! Подскажите, у вас квартира оформлена по договору долевого участия?
Если у Вас заключён договор долевого участия с застройщиком, то Вы можете уступить своё право требования квартиры за деньги (так сказать – «продать») другому лицу. Если же Вы заключили с застройщиком договор другого характера, то ответить на Ваш вопрос можно после изучения этого договора юристом нашей компании (могут быть инвестиционные договоры, вексели, предварительные договоры).

Людмила 09.07.2014
Здравствуйте, Мария Михайловна! Хочу купить квартиру в недостроенном доме (участие в долевом строительстве) через агенство недвижимости. Агенство купило квартиру у застройщика менее трех лет назад. Агенство продает квартиру по цене, большей на 25%, чем она была куплена им у застройщика. Но в договор купли продажи предлагает внести сумму, за которую квартира была им куплена. На остальную сумму предлагает дать гарантийное письмо, которое будет действовать до момента регистрации договора в рег. палате. Они мотивируют тем, что избегают уплаты налогов для юридических лиц в 28%. Так ли это? Чем я рискую, идя на такую сделку?
Заранее благодарю Вас за ответ.

Уважаемая Людмила, добрый день! Если судить по первоначальной информации в вопросе - то риски определенно есть. Для более полного ответа на Ваш вопрос мне нужна дополнительная информация - агентство продает квартиру по договору купли-продажи или по договору переуступки прав? Получено ли свидетельство на право собственности? Если - да, то на кого зарегистрирована квартира - на юр.лицо или на физ.лицо? А по поводу налога в 28% - здесь нет никакой ошибки? Честно говоря, я в первый раз сталкиваюсь с такой налоговой ставкой... Я знаю, что за рубежом (например, в Финляндии), при продаже недвижимости, действуют такие ставки, как 28% в виде налога на прибыль, но чтобы в России - не слышала... Напишите, пожалуйста, здесь же на сайте дополнительную информацию по предполагаемой сделке.

Алексей 09.07.2014
Здравствуйте, Мария Михайловна!
Хочу приобрести квартиру у дольщика, который заключил с застройщиком предварительный договор и внес около 50% стоимости. У самого застройщика именно таких квартир не осталось. В данный момент дольщик продает квартиру выше цены указанной в предварительном договоре примерно на 10%. Застройщик предлагает сразу на меня оформлять договор долевого участия с регистрацией в регпалате, но цена квартиры в нем будет указана первоначальная, т.е. на 10% меньше чем просит дольщик. Дольщик предлагает написать на меня расписку на эти 10%.
Вопрос будет ли иметь силу эта расписка в случае проблем с застройщиком? Смогу ли я с дольщика истребовать сумму по расписке если застройщик вдруг разорвет со мной договор? И что должно быть написано в расписке? Возможно есть какой-то еще вариант оформления такой сделки?

Уважаемый Алексей, добрый день!
Прочитав Ваш вопрос, могу Вам сказать, что это очень рискованная сделка. Здесь очень настораживает "предварительный договор". Во-первых, если основной ДДУ не заключён, значит для этого есть причины, возможно, у застройщика проблемы с разрешительной документацией и заключение ДДУ и его регистрация в Росреестре попросту невозможны. Во-вторых, предварительный договор не предполагает наличия права требования, а значит и его уступки, и как документально будет оформляться подобная сделка – непонятно. В-третьих, может быть упущен срок для заключения основного договора. В-четвёртых, раз договор не зарегистрирован, то ничто, кроме остатков совести не мешает застройщику продать квартиру еще раз или два, по аналогичному или другому договору. А то, что цена за эту квартиру уже на 10% выше - это обычная практика, так делают все "перекупы", подрядчики, посредники. Ведь в договоре ДДУ цена объекта не должна меняться и она фиксирована (214-ФЗ). Поэтому, Вам предлагают отдельно написать расписку на разницу в цене.
Алексей, в Вашем случае, нужно отдельно ознакомиться с условиями сделки: какие существуют договорные отношения между застройщиком и дольщиком, как происходила оплата, какие есть документы, подтверждающие оплату, подтверждает ли оплату сам застройщик, если ли в данном случае рассрочка платежа и основной вопрос – раз договор был заключен с дольщиком, то почему это не договор долевого участия или переуступки прав требования, а предварительный договор? Фактически Законом № -ФЗ предусмотрено только два вида договоров, по которым следует приобретать жилье в строящихся объектах недвижимости. Это договор об участии в долевом строительстве и договор уступки прав требования. Но поскольку подобные правовые конструкции накладывают на застройщиков определенные обязательства и заставляют их соблюдать сроки и качество строительства, юристы разработали так называемые «серые» схемы покупки жилья в новостройках, направленные на получение денежных средств от граждан в обход вышеупомянутого Закона РФ. Так, пользуюсь тем, что в Законе 214-ФЗ говорится о застройщике строительства и дано его четкое определение: застройщиком является то лицо, на которое оформлен договор по покупке/аренды земельного участка и выдано разрешение на строительство, можно и предположить, что некоторые положения этого закона на инвестора строительства не распространяются. Понятие инвестора же определенно в Законе № 39-ФЗ. Следовательно, инвесторы (соинвесторы, субинвесторы, т.е. различные компании, вложившие свои денежные средства в строительство) могут привлекать дольщиков в свои инвестиционные проекты по «серым» или «обходным» схемам оплаты. Самое широкое применение в практике внесения денежных средств граждан в строительство жилья получили вексельная (до 2010 г.), предварительная и комбинированная схема оплаты. По векселю достаточно много рисков, потому что отсутствие одного из реквизитов при составлении векселя влечет его ничтожность, а также покупка векселя никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме (по нему векселедатель обязан возместить денежную сумму, но ни факт, что - квартиру). По второму варианту - предварительному, компания заключает с гражданином договор, в котором указываются основные положения последующей сделки: сроки заключения основного договора и порядок оплаты. Расчет по такому договору производится в виде авансового платежа или предоплаты. По окончании строительства жилого дома, компания оформляет на себя выбранную квартиру, затем по договору купли-продажи продает ее Вам (передает). Однако, при такой схеме гражданин формально не участвует в строительстве и не является дольщиком. Эта схема имеет ряд недостатков и рисков:
1. Нет точного описания объекта недвижимости. Данные о квартире, основанные на проектной документации, имеют лишь приблизительные характеристики, например, невозможно указать точную общую площадь квартиры, так как после проведения обмеров БТИ площадь квартиры может изменится.
2. Существенным условием любого договора купли-продажи является его цена, а поскольку предварительный договор должен содержать те же условия, что и основной, то в предварительном должна быть четко указана цена квартиры. Но поскольку в результате обмеров БТИ общая площадь квартиры меняется, то по договору проводятся дополнительные взаиморасчеты в большую или в меньшую сторону, исходя из стоимости квадратного метра. И поэтому в предварительном договоре нет возможности указать окончательную цену квартиры, поскольку неизвестна ее точная площадь.
3. Для того, чтобы заключить предварительный договор купли-продажи, у объекта недвижимости должен быть собственник, а его в настоящее время нет. То есть, заключая предварительный договор купли-продажи, Вы его подписываете с обладателями прав на квартиру, но не с собственником помещения.
4. Предоплата по договору. Если по договору была проведена полная оплата, то предварительный договор можно признать притворным и не имеющим законной силы. Понудить строительную компанию заключить основной договор купли-продажи не получится в силу вышеуказанных причин, и поэтому нужно будет в судебном порядке признавать подписанный Вами договор – договором участия в долевом строительстве. Следует сказать, что при использовании таких схем, повышенные риски несут не только покупатели квартиры, но и инвесторы, и застройщики. Ведь по иску покупателя предварительный договор может быть признан судом документом, регулирующим привлечение денежных средств гражданина в строительство жилья, т.е. признать его договором об участии в долевом строительстве, и нарушителям могут грозить серьезные санкции.
Как видите, все непросто. Поэтому будьте внимательны и осторожны, нельзя однозначно сказать, что это - применение мошеннической схемы, однако серьезные риски существуют. С уважением, Мария.

Виталий 08.07.2014
Добрый вечер, Мария Михайловна!
Хочу под ипотеку вложиться в строительство в коттеджном поселке (Заморский парк), цены в котором (как мне кажется) занижены, что в целом приятно.
Вопрос: на какие документы стоит обратить внимание при заключении сделаки? Что именно следует проверить у застройщика? Большая ли доля мошенников в коттеджах?
Заранее спасибо!

Уважаемый Виталий, добрый день! Спасибо за вопрос!
Отвечаю по порядку на Ваши вопросы:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, целевое назначение, разрешённое использование – для оценки возможности строительства.
2. Информация о застройщике и его отношениях с собственником земли, в случае, если застройщик не является собственником (возможно договор подряда, договор аренды земельного участка и т.п.)
3. Нужно проверить - есть ли разрешение на строительство. В случае, если нет, тогда как предполагается оформление объектов по завершении строительства?
4. Внимательно изучить договор, на основании которого предполагается привлечение денежных средств для строительства – если это договор долевого участия, то отношения регламентированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, если это договор инвестирования (подряда, услуг по строительству и т.п.), то отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.
5. Процент мошенничества достаточно высок. Схема приблизительно такова: некое ООО, предлагающее к продаже земельные участки, на которых планируется строительство коттеджей, ведет строительные работы на каком-либо загородном участке, в чем покупатели могут убедиться лично. При этом фиктивный застройщик не имеет документально оформленных прав на участки, разрешений на строительство. Компания в течение одного-двух лет распродает несуществующие стройки и исчезает.

Виталий, особое внимание обратите на пункт 4. Дело в том, что когда ведется малоэтажное строительство (коттеджи, таунхаусы, дома), то не всегда застройщики исполняют 214-ФЗ. Если все делается по закону, то согласно ст.3 данного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иных объектов только после:
- наличия права собственности либо зарегистрированного договора аренды на земельный участок;
- получения в установленном порядке разрешения на строительство (строительный ордер). Это технический документ, разрешающий застройщику производить строительно-монтажные работы на выделенном участке земли;
- опубликования и/или размещения в СМИ проектной декларации.
Ст. 4 Закона №214-ФЗ четко определяет правила, обязательные для его заключения и исполнения:
1. Форма договора. Указанный договор заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
2. Персонификация объекта. В договоре должно быть четкое определение и описания конкретного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией, то есть, персонификация объекта должна полностью совпадать с проектными документами.
3. Срок передачи застройщиком объекта недвижимости участнику строительства. Это срок обязательно должен быть прописан в договоре. В случае нарушения сроков передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 (после 2006 г.) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (для юр.лиц - 1/300), а в части, не урегулированной вышеуказанным Законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
4. В договоре обязательно указывается цена объекта.
5. В договоре указывается гарантийный срок на объект долевого строительства. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными..
При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве хотя бы одного из вышеперечисленных условий - договор считается незаключенным. Из всего вышесказанного видно, что теперь в договоре об участии в долевом строительстве учитываются интересы дольщиков, нежели застройщика.

Виталий, думаю, что в Вашем случае, Вам предложат заключить договор инвестирования (подряда, услуг по строительству и т.п.). Здесь отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности. Обычно в таких случаях продается сам земельный участок «с подрядом» и в этом есть свои достоинства (единый архитектурный стиль, выше качество строительства, архитектурный и строительный надзор, известны сроки завершения работ). В этом случае, для строительства дома ИЖС, необходимо, чтобы при строительстве выполнялись требования к безопасности возводимого жилого сооружения, а также к безопасности окружающей среды, к соответствию дома общему архитектурному плану поселка. Разрешение на строительство дома ИЖС можно получить после согласования и утверждения проекта дома и сбора всех необходимых документов, разрешающих строительство на земле ИЖС. Если получено разрешение на строительство дома ИЖС, это означает полное соответствие спроектированного дома требованиям, предусмотренным Земельным Кодексом РФ, Строительными Нормами и Правилами (СНиП), Градостроительным Кодексом РФ, государственными законодательными актами.

До получения разрешения на строительство ИЖС необходим длительный и порой довольно сложный процесс, в течение которого необходимо обойти множество инстанций и согласовать множество документов. Некомпетентному человеку порой очень сложно самому разобраться с вопросами строительства дома ИЖС, и поэтому часто такие процессы – это повседневная работа специалистов по работе с недвижимостью.
Очередность получения документов для строительства и ввода в эксплуатацию дома ИЖС следующая:
1. Разрешение на строительство дома.
2. Паспорт БТИ о технических параметрах дома.
3. Получение почтового адреса.
4. Кадастровый паспорт.
5. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
6. Получение свидетельства о праве собственности на дом.
Для получения разрешения на строительство дома ИЖС застройщику необходимо написать заявление в уполномоченный орган данного поселения (например, департамент архитектуры). К данному заявлению необходимо приложить документы:
1. Градостроительный план участка ИЖС.
2. Документы на участок ИЖС, которые устанавливают право владения им.
3. Схематичный план земельного участка, с обозначением на нем места под строительство дома ИЖС.
Разрешение, которое получает застройщик на строительство жилого дома, обычно выдается сроком на десять лет.

Если застройщик возвел жилое строение и хозяйственные постройки, не получив заранее разрешение на строительство дома ИЖС по незнанию законов, по ошибке или преднамеренно, то в дальнейшем его могут ожидать проблемы и даже материальные потери. Ещё хуже, когда возведенное жилое строение очень сильно отличается от спроектированного вначале или возведено с грубыми ошибками и нарушениями СНиП. Чем это грозит?
1. К такому дому не подведут коммуникации, постройка не будет зарегистрирована в БТИ, дом не получит разрешения на ввод в эксплуатацию.
2. Без регистрации данного дома на земле ИЖС хозяин не имеет права использовать его для проживания, продавать, менять, закладывать в банке, дарить и т.д. То есть, этот дом, по сути, является «мёртвым» имуществом, с которым нельзя произвести никаких коммерческих операций – дом находится вне закона до получения соответствующего разрешения.
3. Судьба незаконно построенного дома на земле ИЖС будет решаться в суде. Суд может признать или не признать права собственности застройщика на то строение, которое он возвел незаконно, в обход существующих норм и правил строительства жилых домов. Данный процесс узаконивания строения в судебном порядке может длится достаточно долго.
4. Если дом будет вне закона, и его признают возведенным с явными нарушениями по СНиП, то такое строение может быть даже снесено, так как, возможно, оно в дальнейшем будет угрожать безопасности окружающей среды или близлежащим участкам соседей. В случае незаконного строительства на землях ИЖС хозяин участка не имеет права препятствовать снесению своей постройки. Более того – он может быть привлечен к ответственности.
Как видно, незаконное строительство на землях ИЖС жилого дома влечет за собой очень серьезные последствия, разрешить которые будет очень и очень непросто. Процесс преодоления данных последствий, дальнейшей легализации постройки жилого дома на земле ИЖС и соответствующие регистрации этой постройки во всех инстанциях будет достаточно длительным. Хотя, с другой стороны практика показывает, что у нас в России зачастую так все и делается. Главное, «ввязаться в бой», а потом – разбираемся ))). Поэтому, в таких случаях, риски есть, и они могут быть порою существенными.

Виталий, буду рада, если я смогла ответить развернуто на Ваш вопрос. В любом случае, за бесплатной консультацией можете обратиться к нам в офис или по тел. 480-580. С уважением, Мария.

Роман 08.07.2014
Здравствуйте Мария Михайловна! Знаете ли вы об с\к "Варяг". Их не реально низкие ценны очень настораживают, речь идет о долевом строительстве. Если есть у Вас информация поделитесь пожалуйста, стоит ли доверять этой фирме. Спасибо!

Роман, здравствуйте! Конечно, есть информация о данной компании, но в силу публичности всех моих ответов здесь, я не смогу в рамках данной конференции ее озвучить. Безусловно, риски есть в любом деле, и любое строительство здесь не исключение. Также, я не смогу однозначно сказать в данном случае о доверии, ведь развитие дальнейших событий в рамках любого строительства может пойти по разным путям - может быть все хорошо, а может и не быть, но в любом случае застройщики всегда осознают и просчитывают свои риски. В плане низких цен - это не является показателем того, что компания-застройщик обязательно собирается "надуть" своих клиентов - цена за 1 кв.м. на выходе складывается из многих составляющих - стоимость земли (или ее аренда), получение разрешения и ТУ, используемые материалы, рабочая сила и т.д... Цена может быть просто реальна - и такое бывает. К слову, могу сказать, что в Иркутске в принципе цены на квартиры завышены, дороже, чем в том же Новосибирске. Поэтому, ценовая политика в случае застройщика не является показателем предполагаемого обмана, а вот низкая цена в случае продажи вторичной недвижимости или по договору переуступки прав - очень даже может быть. Роман, по застройщикам я предлагаю Вам получить бесплатную консультацию у нас в офисе или по телефону. Можете звонить мне. С уважением к Вам, Мария.

Алена 07.07.2014
Как можно купить дачу в черте города на материнский капитал?

Уважаемая Алена, добрый день! К сожалению, я не смогу в рамках данной конференции развернуто ответить на Ваш вопрос, так как это несколько другая тема и мы сможем, если будет такая необходимость, поднять ее в другой раз. Если кратко ответить: можно купить так же как и любую другую недвижимость, при условии, что зарегистрированы права собственности на земельный участок и дача (строение) зарегистрирована как жилой дом с правом регистрации граждан (это возможно при нахождении строения в садоводческом некоммерческом товариществе). Более подробно мы готовы проконсультировать Вас бесплатно по нашему телефону 480-580. Вам нужно спросить нашего юриста Вячеслава Анатольевича или ипотечного брокера Дмитрия Савелиевича. Будем ждать Вашего звонка, спасибо за обращение!

Татьяна 07.07.2014
Здравствуйте!
Ваша фраза: "И здесь нужно быть особенно бдительными – чтобы не получилось так, что квартиру продали, а подходящего варианта так и не купили… "
Можно здесь рассмотреть поподробнее? При условии, что покупатели-продавцы - обычные граждане, продающие и покупающие квартиру в Иркутске, и обязательно хотим оформить сделку продажи и покупки в один день.
Также,чем отличается задаток от предоплаты за квартиру?
Ипотека - если мы будем покупать квартиру на двоих, то ипотеку на одну часть квартиры (на одного человека) банки не дают, правильно?Т.е. если денег немного не хватает, то только потребительский кредит - выход из положения?
Заранее спасибо!

Татьяна, добрый день! По поводу бдительности я имела в виду, чтобы как раз контролировать ситуацию и постараться провести сделки одновременно, в лучшем случае за один день. Здесь как раз почти нет правовых рисков, важно, чтобы продавец следующей квартиры оказался порядочным человеком. Иногда так бывает, что редко, но все же: продавец передумал продавать, или же решил увеличить стоимость квартиры. Или того хуже, задаток взял и в силу определенных причин уклоняется от подписания основного договора купли-продажи. А когда дата, указанная в предварительном договоре, подходит к концу, то задаток может так и остаться у продавца, пока суд не обяжет недобросовестного продавца его выплатить... У нас на практике был случай, когда покупатель, согласно предварительного договора, передал задаток продавцу, с целью подтвердить свое намерение купить его квартиру, и пока покупатель готовил деньги и решал вопрос с ипотекой (а это было в течение недели), продавец, простите, умер... Несчастный случай.
Задаток от предоплаты (аванса) отличается в следующем. Аванс - это часть оплаты (обычно не более 10-20%), за что-либо, который выплачивается в счет общей оплаты до совершения сделки. Аванс, в случае расторжения сделки может быть возвращен без каких - либо санкций, если это особо не оговорено. Предоплата - по сути, тот же аванс, но достигающий большей доли, вплоть до 100% оплаты. Аванс и предоплата - это плата за приобретаемый товар, за квартиру. То есть, если условия договора не выполнены и товар не передан, оплата должна быть возвращена. Задаток же - это часть суммы оплаты, которая засчитывается при окончательном расчете, но не возмещается продавцом при отказе покупателя, давшего задаток, от сделки. Если же сделка расторгается продавцом, после получения задатка, то задаток (как правило) должен быть возвращен покупателю в двойном размере (ст.380 и 381 ГК РФ).
Те, если аванс и предоплата являют собой фактическую оплату за товар, то задаток является своего рода гарантией осуществления намерений совершить сделку. Поэтому, во обеспечение защиты интересов двух сторон как продавца так и покупателя, нужно внимательно ознакомиться с подписанием предварительного договора купли-продажи (но ни в коем случае не "договора задатка", это неправильно!), Неправильное понимание сущности задатка, позволяющее его расценивать как договор, влечет нарушение прав сторон договора. Поэтому, все еще иногда практикующееся риелторами составление «договора задатка» без заключения самого договора обеспечительной способности не имеет. И, как положено по закону, судами как задаток (с соответствующими материальными последствиями для нарушившей договор стороны) не рассматривается.
Татьяна, по поводу получения ипотеки на часть квартиры... Однозначного ответа "нет" здесь не будет. Можно. В зависимости как представить ситуацию - долевое участие, наличие денежных средств у другой стороны, процедура оформления собственности... Я думаю, Вам лучше обратиться к нашему ипотечному брокеру - Дархаеву Дмитрию по телефону 480-580, он подберет удобную для Вас программу (мы работаем с 15-ю банками) и по некоторым банкам Вы сможете получить скидку на ипотеку (в рамках федеральных договоренностей с банками) и сэкономить на платежах до 300 тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры. То есть, ипотека с нами будет дешевле.

Валерия 04.07.2014
Добрый вечер, Мария Михайловна!
Можно ли себя обезопасить в случае если квартира в собственности у продавца менее трёх лет (и он просит указать сумму договора 1 000 000 рублей) от признания сделки ничтожной в связи с заниженной ценой? Часто ли такая схема применима мошенниками? Как действовать в данной ситуации?

Добрый день, Валерия! Спасибо за вопрос. Действительно, Вы правы – случай, когда продавец, в целях снижения или уклонения от уплаты НДФЛ с продажи квартиры, просит указать в договоре заниженную стоимость квартиры, активно используется в мошеннических схемах, особенно в крупных городах – Москва и Санкт-Петербург. В таких случаях применяется схема по искусственному признанию сделок недействительными, на языке риелторов и юристов именуемая «признанкой». Суть ее заключается в том, что сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с неполной двусторонней реституцией (то есть, продавцу возвращается назад квартира, покупателю денежная сумма, указанная в договоре). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и особо ушлые продавцы. И здесь идет в ход все основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной (ст. 168-183 ГК РФ): совершение сделки под влиянием обмана, наркотического/алкогольного/токсического опьянения, а также в болезненном состоянии; введение в заблуждение, недееспособность, травмы головы, нахождение на серьезном лечение… И это неполный перечень оснований для признания сделки оспоримой или ничтожной. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной, продавец получает свою недвижимость назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это не облагаемая налогом сумма в 1 млн. рублей, которая в реальности меньше, чем было уплачено на самом деле). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в сговор с владельцем недвижимости, организовывают «признанку» через суд, «отмывают» полученный вторично объект и вновь продают его очередному доверчивому покупателю (рекорд, зарегистрированный в Москве: одна квартира проходила через процедуру «признанки» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Есть и более изощренные методы этой аферы, когда отыскиваются асоциальные элементы, которые несколько лет назад «продали» свое жилье за бесценок, и от их уже имени организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: только, асоциальным элементам от этого не легче – формально полученная ими жилплощадь продается мошенниками еще раз…

Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признанки»? Для этого необходимо проводить оформление сделки и передачу денег таким образом, чтобы и продавцов и аферистов, возможно, с ним связанных, в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие». Так как само по себе занижение продавцом стоимости квартиры зачастую не несет в себе рисков однозначного мошенничества, а означает только то, что продавец хочет избежать уплаты налога, нужно понять, насколько реально обосновано это желание продавца. Ведь зачастую, даже если еще не прошло три года владения продаваемой недвижимостью, если продавец ее ранее покупал, например, за два миллиона, то он может спокойно ее и продать за два миллиона, так как в данном случае нет полученного дохода с продажи этой недвижимости. В любом случае, обезопасить себя в таких случаях можно подписанием дополнительного договора об неотделимых улучшениях, произведенном ремонте и покупки мебели и техники, установленных в этой квартире (такой договор называется «боковик»). В общем, нужно в итоге указать всю реальную сумму, которую Вы оплатили и обязательно взять расписки о получении всей этой суммы. Можете застраховать в страховой компании эти риски – это так называемое «титульное страхование». Это дополнительные затраты, но это - надежно. В нашей компании мы бесплатно выдаем нашему клиенту - покупателю недвижимости - гарантийный сертификат безопасности сделки, который предполагает полную финансовую ответственность с нашей стороны и юридическую защиту при наступлении различных неприятных событий. То есть, мы обязаны Вас защищать в суде и возместить полную сумму, затраченную на покупку недвижимости, при наступлении страховых событий. Ни в коем случае не подписывайте с неизвестным лицом договор дарения вместо договора купли-продажи – существует вероятность признания дарение ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ). Дополнительная информация по Вашему вопросу еще содержится в моих ответах на первые два вопроса в данной конференции. Валерия, если у Вас возникнут еще вопросы, обращайтесь к нашему юристу или ко мне по телефону – 480-580. Консультации у нас бесплатны. С уважением к Вам, Мария.

Ирина 03.07.2014
Добрый день!
Хочу поменять свою квартиру на квартиру бОльшей площади.
Можете описать весь процесс с начала до конца.
И также волнует расчет.Не хочется нести в кармане на сделку крупную сумму, но и не доверяю другим лицам и ячейкам банка.Есть надежные варианты при расчетах?
Спасибо.

Ирина, благодарю за вопрос!
Обмены можно классифицировать по следующим критериям:
• техника совершения: натуральный (вариант на вариант) и альтернативный (первый объект сперва продается и на вырученные деньги приобретается второй);
• оформление: обмен двух муниципальных площадей друг на друга; двух частных объектов (именно этот случай называется меной) и частного жилья на муниципальное (обмен права собственности на право найма).
В случае обмена квартиры на квартиру большей площади, возможны следующие варианты: продажа Вашей квартиры и покупка новой, либо долевое участие в строительстве, либо возможен обмен с доплатой. В последнем случае – нужно будет найти встречного по интересам второго участника сделки, который, наоборот, хотел бы обменять свою жилплощадь на площадь меньшего размера в силу каких-то жизненных обстоятельств (финансовые затруднения, разъезд и др.). Как раз последний случай – самый трудный в моральном и во временном аспектах в плане поиска именно такого клиента, который бы имел встречный интерес и которого бы полностью устраивала Ваша квартира. Но в этом случае есть определенные плюсы – участники сделки просто разъезжаются по новым, полученным в результате мены, квартирам, то есть, когда вы «ударили по рукам» процесс переезда и заселения происходит достаточно быстро. . В первом же случае, когда происходит продажа первой квартиры, а затем покупка второй, есть положительные стороны – география покупателей и продавцов заметно расширяется, есть возможность выбора различных вариантов квартир и, снижена к минимуму вероятность манипуляций со стороны продавца больших квадратов – потому что именно в третьем случае велик риск переплаты в виде доплаты за понравившейся вариант в случае обмена (так как появляются субъективные оценки стоимости обмена и, как следствие, доплаты за понравившейся объект). Поэтому, если происходит обмен по первому варианту, то в альтернативной цепочке каждая сделка самодостаточна, она оформляется и существует отдельно. Цепочка обменов всегда связана единым финансовым потоком. Кстати, в обменные процессы гораздо проще включить ипотеку. В альтернативе ипотека используется для основного платежа, в обменной цепочке ипотека берется только на доплату и составляет гораздо меньшую сумму. Цепочку обменов лучше всего организовывать внутри одного агентства, так как это дает преимущества по осуществлению расчетов, оплаты финансового результата.
Ирина, обмен квартир обычно производят по договорам купли-продажи (первый вариант) – просто в этой цепочке сразу находят и покупателя обмениваемой квартиры и параллельно продавца желанных квадратных метров. И здесь нужно быть особенно бдительными – чтобы не получилось так, что квартиру продали, а подходящего варианта так и не купили…
В плане расчетов по сделке – по закону, покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ). Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки – физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.
Рассмотрим те способы, которые имеют определенную специфику именно при оплате недвижимости - наличные расчеты, банковская ячейка.
На практике для оплаты объектов недвижимости не самой высокой стоимости индивидуальные предприниматели и даже организации часто используют такой способ, как закладка денежных средств в банковскую ячейку. А в случае, когда контрагентом по такой сделке выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, такой способ расчетов становится чуть ли не единственно возможным.
В данном случае речь идет именно о договоре аренды банковской ячейки (п. 4 ст. 922 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Такой договор стоит отличать от договора хранения ценностей между клиентом и банком (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Разница в том, что в первом случае (договор аренды) банк не вправе контролировать операции, совершаемые клиентом (продавцом), с ценностями, хранящимися в банковской ячейке. Следовательно, банк не несет ответственность за содержимое банковской ячейки. Во втором случае (договор хранения) ситуация обратная – банк имеет право контроля за движением ценностей в ячейке, в связи с чем несет ответственность за их утрату (как хранитель).
Поскольку для юридического лица оформление аренды индивидуальной банковской ячейки осложнено необходимостью представить многочисленные документы (заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации и т. д.), аренда ячейки оформляется, как правило, на физических лиц (ответственного руководителя подразделения, юриста проекта).
Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства в банковскую ячейку. Условия доступа к банковской ячейке прописываются в договоре между банком, продавцом и покупателем и обеспечивают достаточные гарантии для обеих сторон сделки. Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя. Этот метод широко используется, поскольку он относительно недорого обходится сторонам (аренда ячейки стоит от 1500 руб. в месяц).
Таким образом, расчеты с использованием индивидуального банковского сейфа – это один из самых безопасных способов и быстрых в плане сокращения сроков регистрации права. С другой стороны, если Вы не желаете его использовать, то можно произвести другие распространенные виды расчётов: с помощью аккредитива, сейфа надежного агентства недвижимости, или задействовать личную охрану для защиты Вас и сохранности Ваших денежных средств.
Елена, если Вам требуется консультация или помощь, то можете обратиться к профессиональному юристу, в проверенное агентство недвижимости, или позвонив нам по телефону 480-580. С уважением к Вам, Мария.

Елена 03.07.2014
Мария Михайловна. О каких разного родах незаконных действий идет речь? Сейчас все проверяется, есть интернет, можно проконсультироваться в департаменте. Так как можно попасться? Мы хотим купить квартиру в Иркутске и как обезопасить себя. Продавец требует полный расчет до сделки. Что вы нам посоветуете?

Елена, добрый день! Спасибо за вопрос! В данной конференции освещаются мошеннические действия, то есть это такие действия по проведению сделки купли-продажи, которые носят с виду вполне законный характер, но на самом деле могут таить в себе много нюансов – рисков лишения права собственности. У нас компания федерального уровня, и за 13 лет работы наши юристы сталкивались с проблемами, которые всплывали уже после сделки и ставили под угрозу право собственности у покупателя. В плане проверки – Вы правы, сейчас действительно можно проверить документы на юридическую чистоту – заказать выписку из ЕГРП и проверить правоустанавливающие документы и наличие обременения, в базе данных исполнительных производств можно проверить не наложен ли на объект продажи арест в связи с исполнительным производством. Паспорт продавца и правоустанавливающие документы можно искусно подделать – в этом случае необходима экспертиза правоустанавливающих документов. Более внимательным следует быть, когда объект продается по доверенности – доверенность в любой момент до регистрации договора в УФРС можно отозвать – тогда сделку признают недействительной. Сделку также могут признать недействительной и по невменяемости или болезненного состояния продавца. Поэтому, если хозяин квартиры вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий или наркоман) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера (или наркодиспансера) о его дееспособности. Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие. Бывают такие случаи, когда после сделки бывший хозяин предоставил результат экспертизы, что он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили. Но суд вынес решение в его пользу и его жилплощадь ему вернули. Хотя, с другой стороны, обычно сами эти хозяева, ведущие асоциальный образ жизни, не могут в силу ограниченности мышления придумать и провести мошеннические действия по сделке купли-продажи, но обычно действуют в рамках чьих-нибудь меркантильных интересов, например, родственников, которые и руководят всем процессом. Поэтому, если Вы начнете внимательно изучать все документы, требовать справки и подтверждения, а собственник квартиры уклоняется от предоставления необходимых документов, и более того, пытается Вами манипулировать и проявлять негодование из-за того, что Вы ему не доверяете, лучше не рисковать. Поверьте, если добропорядочный гражданин действительно хочет продать свою квартиру, то он предоставить все необходимые справки и документы. Однако, бывают и такие случаи, когда проверить дееспособность, адекватность и добрую волю хозяина не всегда представляется возможным. Например, перед сделкой хозяин может упасть и получить травму головы. Он идет в травмпункт, ему регистрируют ЗЧМТ и отправляют на лечение к терапевту и невропатологу. Пока он находится на лечении, он проводит сделку, а после сделки его вдруг «осеняет», что он находился в «неадекватном» состоянии и, оказывается, вовсе не собирался продавать свою собственность, а его решение – это последствия ЗЧМТ. На этом основании он подает в суд иск о признании сделки недействительной. И вот тут есть риск. Если сделка была проведена по договору дарения или по заниженной стоимости, то в первом случае покупатель лишается и денег, и недвижимости, а во втором – может рассчитывать только на компенсацию той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи. В любом случае, потрачены нервы, деньги, время. Это тот самый случай, который является так называемым «форс-мажором», и предусмотреть его бывает практически невозможно, здесь можно только застраховать свои риски страхованием титула в страховых компаниях или проводить сделку у нотариуса. Это дополнительные затраты, но по крайней мере, это надежно.
Как видите, Елена, документы можно проверить, но есть риски, связанные с покупкой квартиры – и все они, в большинстве своем, носят «откатный характер», когда сделку уже провели и вы благополучно вселились в только что купленную квартиру, откуда-то вдруг могут появится родственники, которые каким-то образом не участвовали в процессе приватизации (так называемые «приватизационные хвосты»), а посему имеют право на долю в этой квартире; родственники, что недавно вышли из мест лишения свободы и вдруг обнаружили, что квартиру продали без их ведома; бывшие супруги, которые, узнав о продаже квартиры решают, что имеют право на денежную компенсацию своей доли; или непорядочные действия самого продавца, который просто, ссылаясь на свою неадекватность или умопомрачение, может подать иск в суд с требованием признания сделки недействительной. Все вышеуказанное ведет за собой искусственное признание сделок недействительными и суть этих изощренных афер сводится к тому, что сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с неполной двусторонней реституцией (на жаргоне риелторов это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров промышляют не только профессиональные мошенники, но и особо ушлые продавцы. Есть и такие риски, которые необходимо опознать до подписания основного договора купли-продажи – мнимая смерь владельца квартиры или лжезавещание, продажа объекта по дубликатам документов, продажа неприватизированных квартир, сделки с криминальной и «юридически грязной» недвижимостью, сделки по лжедоверенностям… Ведь не зря некоторые банки, при выдаче ипотечного кредита на квартиру, просят произвести так называемое «титульное страхование» - это как раз и есть страхование рисков от потери права собственности, потому что даже банки, с их многоуровневой системой безопасности с тщательной проверкой документов не могут гарантировать полную юридическую безопасность сделки. В нашей компании мы бесплатно выдаем нашему клиенту - покупателю недвижимости - гарантийный сертификат безопасности сделки, который предполагает полную финансовую ответственность с нашей стороны и юридическую защиту при наступлении различных неприятных событий. То есть, мы обязаны Вас защищать в суде и возместить всю полную сумму, затраченную на покупку недвижимости, при наступлении страховых событий (а не указанную в договоре купли-продаже).
Теперь ответ на вопрос по полному расчету до сделки… Елена, Вам не кажется это подозрительным? Как правило, расчет наличными производится после подписания основного договора купли-продажи. Потом, происходит передача денежных средств и продавец пишет расписку в их получении, копию которой впоследствии должны сдать вместе с документами на регистрацию права собственности нового хозяина в УФРС. Как раз в этот промежуток времени покупатель, уже передавший деньги, наиболее уязвим. Недобросовестный продавец может попросту уклоняться от подачи документов на регистрацию. И всегда есть риск, что продавец не доедет до УФРС – попал в ДТП, свернул с дороги по срочным делам… да мало ли что. На нашей практике был случай, когда мы передавали задаток в размере 100 тысяч продавцу за квартиру, перед заключением основного договора купли-продажи, а продавец в этот период, простите, умер… В этом случае покупателю было бы сложно получить свои деньги обратно. Задаток был на ответственном хранении, а не передан продавцу, поэтому после выяснения данного прискорбного обстоятельства был возвращен обратно покупателю. Елена, могу советовать Вам настоять на расчёте с использованием индивидуального банковского сейфа и обременении на квартиру до момента окончательного расчёта. Обе стороны защищены в равной степени и выигрывают во времени – срок регистрации не более 5 дней и снятие обременения не более 3 дней. Также, при расчете за квартиру можно использовать: выдачу векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса, ответственное хранение денежных средств в надежной компании (например, в охранном агентстве или в сейфах агентств недвижимости). Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ).

Елена, если я ответила на Ваши вопросы– то я искренне рада. В любом случае, будьте внимательны при сделке. Если хотите обезопасить себя – обратитесь к опытному юристу или же специалисту по недвижимости. Если у Вас есть еще вопросы или Вам дополнительно нужна наша консультация, то обращайтесь к нам по телефону 480-580. С уважением к Вам, Мария.

Татьяна 01.07.2014
Здравствуйте Мария Михайловна!
Я планирую купить комнату (доля в квартире или общежитие секционного типа).
Подскажите, какой пакет документов от продавца мне можно и нужно получить во избежании различного рода рисков.
Очень жду ответа.
С уважением, Татьяна.

Уважаемая Татьяна, добрый день! Благодарю за вопрос!
Привожу основной перечень документов, необходимых для регистрации перехода права собственности (как для продавца, так и для покупателя):
1. Заявления сторон – участников договора о регистрации права (перехода права).
2. Заявления сторон – участников договора о регистрации сделки (в случае регистрации договора дарения).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителей (представителей).
4. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за проведение государственной регистрации лицом, в отношении которого осуществляется государственная регистрация, или его законным представителем, представителем по доверенности при наличии полномочий по оплате.
5. Документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (нотариально удостоверенная доверенность, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, удостоверение опекуна).
6. Правоустанавливающие документы правообладателя.
7. Подлинник свидетельства о государственной регистрации права (при наличии записи о праве в Едином государственном реестре прав).
8. Подлинные экземпляры договора в количестве, равном числу участников договора, и один для Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.
9. Акт приема-передачи объекта недвижимости в количестве, равном числу участников договора (в случаях, предусмотренных законом).
10. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по распоряжению общим (совместно нажитым) недвижимым имуществом либо на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации (если режимом имущества супругов является режим совместной собственности). *Не представляется в случае, если недвижимое имущество приобретается безвозмездно, а также в случае, если оба супруга выступают стороной совершаемой сделки.
11. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего или лица, находящегося под опекой и попечительством.
12. Документы, подтверждающие соблюдение порядка, предусмотренного при продаже находящегося в общей долевой собственности и отчуждении на возмездной основе постороннему лицу (отказы от преимущественного права покупки от остальных участников общей долевой собственности либо извещения остальных участников в порядке, предусмотренном ст.250 Гражданского Кодекса РФ).
13. Письменное согласие залогодержателя (если объект находится в залоге).**Представляется если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Татьяна, в Вашем случае, при приобретении комнаты (доля в квартире или общежитие секционного типа) существует определенные риски, так называемые «подводные камни».
Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то Вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры). При покупке комнаты в общежитии особенно много нюансов. В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно - больше. В такой ситуации, чтобы избежать длительного сбора документов, указанных мною в п. 12, продавец или его риелтор могут предложить провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Вот здесь и кроются «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а Вам необходимо зафиксировать факт передачи денег. Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Иногда юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он Вам не подойдет.

Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности. Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие. Бывают такие случаи, когда после сделки бывший хозяин предоставил результат экспертизы, что он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили. Но суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули. Хотя, с другой стороны, обычно сами эти хозяева, ведущие асоциальный образ жизни, не могут в силу ограниченности мышления придумать и провести мошеннические действия по сделке купли-продажи, но обычно действуют в рамках чьих-нибудь меркантильных интересов, например, родственников, которые и руководят всем процессом. Поэтому, если Вы начнете внимательно изучать все документы, требовать справки и подтверждения, а собственник комнаты уклоняется от предоставления необходимых документов, и более того, пытается Вами манипулировать и проявлять негодование из-за того, что Вы ему не доверяете, лучше не рискуйте. Поверьте, если добропорядочный гражданин действительно хочет продать свою комнату, то он предоставить все необходимые справки и документы. Кстати, бывают и такие случаи, когда проверить дееспособность, адекватность и добрую волю хозяина не всегда представляется возможным. Это касается не только сделок с комнатами и долями в квартирах, но и с любой недвижимостью. Например, перед сделкой хозяин может упасть и получить травму головы. Он идет в травмпункт, ему регистрируют ЗЧМТ и отправляют на лечение к терапевту и невропатологу. Пока он находится на лечении, он проводит сделку, а после сделки его вдруг «осеняет», что он находился в «неадекватном» состоянии и, оказывается, вовсе не собирался продавать свою собственность, а его решение – это последствия ЗЧМТ. На этом основании он подает в суд иск о признании сделки недействительной. И вот тут есть риск. Если сделка была проведена по договору дарения или по заниженной стоимости, то в первом случае покупатель лишается и денег, и недвижимости, а во втором – может рассчитывать только на компенсацию той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи. В любом случае, потрачены нервы, деньги, время. Это тот самый случай, который является так называемым «форс-мажором», и предусмотреть его бывает практически невозможно, здесь можно только застраховать свои риски страхованием титула в страховых компаниях. Это дополнительные затраты, но по крайней мере, это надежно. В нашей компании мы бесплатно выдаем нашему клиенту - покупателю недвижимости - гарантийный сертификат безопасности сделки, который предполагает полную финансовую ответственность с нашей стороны и юридическую защиту при наступлении различных неприятных событий. То есть, мы обязаны Вас защищать в суде и возместить сумму, затраченную на покупку недвижимости, при наступлении страховых событий.
Таким образом, чтобы нивелировать риски при покупке комнаты, требуйте все необходимые документы, справки, письма и проводите сделку через договор купли-продажи. Будьте особо внимательны по документам, указанные в п. 10, 11, 12. Что касается п. 12, то преимущественное право покупки регламентируется ст. 250 ГК РФ. В ней говорится, что владелец комнаты, то есть доли в общей долевой собственности, должен, прежде чем продать комнату третьему лицу, сначала предложить ее другим собственникам. Если другие собственники дают отказ, то можно проводить сделку. Отказ от преимущественного права покупки комнаты можно получить несколькими способами. Один, самый надёжный — отказ, заверенный нотариусом. Для этого хозяин комнаты, имея на руках все свои правоустанавливающие документы и паспорт, должен собрать у нотариуса всех соседей-сособственников, с паспортами и документами. Каждый отказ у нотариуса будет стоить примерно 700-750 рублей. Второй вариант — пригласить всех соседей на сделку, чтобы они дали отказ на месте. Третий вариант рискованный — отказ от преимущественного права покупки комнаты каждый сосед может дать в удобный для него день в течении 7-8 рабочих дней после проведения сделки в регистрационной палате. Конечно, хозяину придется побегать, не все соседи могут пожелать прийти в этот срок, да и вообще прийти. Каждый раз у всех на руках должны быть паспорта и документы. Четвертый вариант - рассылка писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты и подождать один месяц с момента получения соседями этих писем. Можно послать телеграммы. На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ). Поэтому, лучше оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант.
В чем еще нужно быть внимательным при покупке комнаты? Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту. Закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это - особый случай. По 10 пункту – обязательно требуйте нотариальное согласие супруга/супруги на продажу комнаты/доли (если на момент приобретения собственник состоял в браке), иначе бывший супруг/супруга, с того момента, когда узнает о состоявшейся продаже, в течение трех лет может подать иск, с требованием возместить его долю и суд может признать сделку недействительной. Татьяна, если я смогла ответить на Ваш вопрос и помочь Вам, то я искренне рада. В любом случае, Вы всегда можете обратиться за помощь либо в нашу компанию, либо к юристам, либо к опытным специалистам по недвижимости или риелторам. Можете звонить мне напрямую. С уважением, Мария.

Сергей Александрович 01.07.2014
Как обезопасить себя при проведении сделки, когда со стороны продавца действует представитель по доверенности? Какие риски существуют? Может ли доверенное лицо получать деньги по доверенности? Каким образом лучше передавать сумму за объект недвижимости доверяемому лицу? Как проверить доверенность до сделки? Что делать покупателю если доверяемое лицо получив деньги до подачи документов на регистрацию, не передало сумму продавцу и скрывается от продавца и покупателя?

Сергей Александрович, благодарю Вас за хороший вопрос! Продажа недвижимости при помощи представителя со стороны продавца на основании выданной доверенности от собственника - это один из наиболее часто встречающихся правовых рисков при приобретении недвижимого имущества. В случае, если продавец недвижимости действует по доверенности, то очень важно понять - по каким причинам собственник не имеет возможности лично подписать договор? Чаще всего, представители собственника, действующие на основании доверенности, отвечают, что собственнику затруднительно лично явиться для того, что бы подать бумаги на государственную регистрацию в регистрирующий орган. В подобном случае можно предложить собственнику подписать договор купли-продажи лично, и представителю тогда нужно будет лишь подать документы на государственную регистрацию. В случае, когда собственник квартиры проживает далеко в другом городе, и ему совсем не хочется нести транспортные расходы для того, чтобы присутствовать на сделке - то данное объяснение кажется вполне логичным и разумным. Но на практике иногда бывают случаи, когда представитель, который действует на основании доверенности, подписывает договор купли-продажи с приобретателем недвижимости и подаёт его на государственную регистрацию, а во время регистрации (обычно 18 календарных дней) собственник отменяет выданную доверенность и уведомляет об этом орган, который регистрирует право на объект недвижимости. Получив подобную информацию, регистрирующий орган отказывается проводить регистрацию. Подобные действия со стороны собственника, на первый взгляд, кажутся вполне законными, так как в пункте 2, 188 статьи ГК РФ лицо, которое выдало доверенность, может прекратить доверенность или передоверие, а лицо, на которое была выдана доверенность – отказаться от нее. Если стороны заключат соглашение об отказе от вышеуказанных прав, то доверенность будет ничтожна. В таком случае, возникает ситуация, когда у приобретателя не остается ни недвижимости, так как в регистрации права собственности было отказано, ни денег, в том случае, если деньги были переданы при подписании договора. Если же доверенность была признана ничтожной после регистрации сделки, то и сделка, совершенная на основании данной доверенности, ничтожна. Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. То есть, покупатель де-юре не является собственником, например, квартиры, а денежные средства он за нее отдал доверенному лицу. Среди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть и такие как: подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя. Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением. Это еще одна сложность, которая возникает при совершении сделки с представителем, действующим на основании доверенности: покупателю, как правило, совершенно не известны условия, при которых доверенность выдавалась, а так же не известно - не было ли каких-либо дефектов воли доверителя во время выдачи доверенности (например, невменяемость или нахождение под алкогольным, наркотическим воздействием). Проблемы могут возникнуть, если лицо выдавшее доверенность, впоследствии обратится в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, обосновывая это тем, что во время выдачи доверенности оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими, или мотивируя это тем, что доверенность была выдана под влиянием обмана, насилия, угрозы (такую возможность предусматривают статьи 179 и 177 ГК РФ). Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ.
Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности.
1. Действие доверенности прекращается вследствие:
-истечения срока доверенности;
-отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
-отказа лица, которому выдана доверенность;
-прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
-прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;
-смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
-смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
3. С прекращением доверенности теряет силу и передоверие.

Таким образом, отвечая по порядку на заданные вопросы:
1. Как обезопасить? Нужно внимательно изучить доверенность на предмет срока выдачи (если не указан – ничтожна), срока действия (максимальный – 3 года, если не указан – действует 1 год), посетить нотариуса вместе с поверенным на предмет подлинности и действительности (должна числится в реестре и не быть отозвана), встретиться с доверителем.
2. Риски: поддельная доверенность, истечение срока действия доверенности, отзыв доверенности, смерть доверителя (признание недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим).
3. Поверенный может получать деньги, если в доверенности это указано, что он может это делать.
4. Любым способом. Но, предпочтительнее с использованием индивидуального банковского сейфа или аккредитива и обременением в виде залога в силу договора, где залогодержателем выступает продавец до момента окончательного расчёта, который возможен только после регистрации перехода права собственности. Также, можно воспользоваться услугами ответственного хранения денежных средств, когда деньги, передаваемые продавцу либо его представителю, оставляются по договору в сейфе надежной организации (кредитные учреждения, агентства недвижимости) и выдаются по договоренности либо после подачи документов на регистрацию сделки, либо после регистрации сделки в регистрирующий орган.
5. Проверить доверенность можно у нотариуса, она должна числится в реестре и не должна быть отозвана.
6. Если деньги переданы поверенному в момент заключения договора, но он уклоняется от подачи документов для регистрации перехода права собственности, необходимо подать судебный иск о принудительной регистрации. Отношения доверителя и поверенного Вас никак не должны касаться, доверитель сам доверил поверенному свои полномочия, но если это произошло под давлением, заблуждением или при болезненном состоянии, то доверителю самому необходимо обратиться в правоохранительные органы или суд. Поэтому, крайне нежелательно передавать наличные деньги в руки поверенному до подачи документов на регистрацию сделки.

Наступление вышеуказанных рисков не всегда предполагает потерю права собственности на приобретенную недвижимость при участии доверенного лица в этой сделке. Но согласитесь, судебные тяжбы, потраченное время и нервы добросовестного покупателя – никто не желает с этим столкнуться.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.